Налоговые вычеты при продаже имущества

Согласно НК РФ, а также Письма Минфина России от 2 марта 2018 г. N 03-04-05/13521 вычет при продаже имущества предоставляется в следующих размерах:

1. 1 000 000 рублей.
   Указанный вычет применяется одновременно ко всем объектам продаваемого имущества в течение календарного года.
   К таким объектам относятся: жилая недвижимость (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, в том числе приватизированные помещения, а также доли), земельные участки (в том числе доли).
2. 250 000 рублей.
   Указанный вычет применяется одновременно ко всем объектам продаваемого имущества в течение календарного года.
   К таким объектам относится: любое иное имущество (автомобили, гаражи, книги, монеты и тому подобное).
3. В размере выкупной суммы, в случае выкупа имущества, которое необходимо для государственных или муниципальных нужд.

При этом, вместо применения вычетов 1 000 000 рублей и 250 000 рублей, налогоплательщик имеет право уменьшить полученные доходы от продажи имущества на сумму документально-подтвержденных расходов, которые он понес при приобретении продаваемого имущества.

В том периоде, когда возникли доходы от продажи имущества, тогда и возникает право на вычет.

На практике часто встречается ситуация, когда в течение одного года налогоплательщик продает несколько объектов имущества и по одним он хочет применить вычет в размере 1 000 000 или 250 000 рублей (в зависимости от вида объекта), а по другим – вычет в размере документально-подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Согласно принципа равенства налогообложения (п.1 ст.3 Налогового кодекса РФ), а также позиции Министерства Финансов РФ, налогоплательщик имеет право по одним объектам применить вычет в размере 1 000 000 (250 000) рублей, а по другим – в сумме документально-подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.
Но в любом случае, рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию по месту своего учета при возникновении такой ситуации.

Расходы, которые можно принять к вычету, связанные с приобретением продаваемого имущества:

• Оплата стоимости имущества;
• Проценты по целевым кредитам на приобретение имущества;
• Субсидии, направленные на приобретение квартиры.

Иные затраты, по которым могут возникнуть вопросы на счет правомерности их включения (рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию по месту своего учета для уточнений):

• оплата риэлтерских услуг;
• госпошлины;
• потребительские кредиты (например, при покупке автомобиля, вместо целевого кредита);
• расходы на благоустройство земельного участка;
• расходы на ремонт квартиры, приобретенной без отделки;
• реконструкция зданий;
• улучшение потребительских качеств автомобиля и иного имущества;
• прочие расходы

Все указанные вычеты при продаже имущества можно получать каждый год, ограничений на их использование нет, и они применяются только к объектам, проданным в конкретный год.

Посмотрите также о реализации недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости.

Доходы от продажи имущества полностью освобождаются от налогообложения и не подлежат декларированию (то есть отсутствием необходимости в подаче налоговой декларации 3-НДФЛ) в следующих случаях:

1. Если продаваемое имущество находится в собственности налогоплательщика 3 года и более, при этом право собственности на данное имущество возникло до 01.01.2016 года;
2. Если продаваемое имущество находится в собственности налогоплательщика 3 года и более, при этом право собственности на данное имущество возникло:
   - в порядке наследования от членов семьи или близких родственников*;
   - по договору дарения от членов семьи или близких родственников;
   - в результате приватизации;
   - в результате передачи как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
3. Если продаваемое имущество находится в собственности налогоплательщика 5 лет и более, при этом право собственности на данное имущество возникло после 01.01.2016 года (включительно).
4. Продажа движимого имущества (например, автомобиля), при сроке владения более 3-х лет в не зависимости от даты приобретения (кроме ценных бумаг).

ВАЖНО! С 01.01.2020 года в НК РФ внесены изменения по срокам владения при продаже единственного жилья для освобождения от налога и подачи 3-ндфл.

В случае реализации имущества, которое находится в собственности более указанных выше сроков, подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно. 

Время нахождения имущества в собственности:

• при приобретении имущества по договору – отсчет идет с даты регистрации права собственности (дата подтверждается и указана в Свидетельстве о регистрации или в Выписке из ЕГРП**);
• для вновь создаваемого имущества – отсчет идет с даты регистрации права собственности (дата подтверждается и указана в Свидетельстве о регистрации или в Выписке из ЕГРП**).

При этом, дата акта – приема передачи значения не имеет, важна именно дата государственной регистрации права возникновения собственности.

Исключения и сложные ситуации:

1. При приобретении жилья участником ЖСК*** дата определяется с момента, когда полностью уплачен паевой взнос, при этом имущество должно быть получено по акту приема-передачи;
2. Квартира, которая была получена налогоплательщиком в качестве компенсации за снос прежнего жилья – дата определяется с даты регистрации права собственности на новую квартиру (то есть по общему правилу);
3. Если несколько квартир объединяются в одну, или несколько земельных участков объединяется в один – дата определяется с даты государственной регистрации вновь созданного объекта;
4. Если один объект недвижимого имущества разделяется на несколько, в таком случае, если внешние границы не меняются (например, при перепланировке квартиры), тогда период владения имуществом отсчитывается с даты регистрации собственности первоначального помещения. То есть срок владения – не прерывается.
5. При переводе жилого объекта в нежилой и наоборот, срок владения также не прерывается, и дата отсчитывается с даты регистрации в собственность первоначального помещения;
6. В случае наследования – дата определяется с даты открытия наследства (смерти наследодателя) в независимости от того, когда произошла государственная регистрация прав.
   Есть исключения:
   - в случае наследования нажитого в браке имущества – срок владения исчисляется с даты приобретения данного имущества,
   - в случае наследования собственника доли – другой доли, срок владения исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю,
   - в случае наследования имущества одним супругом после смерти другого, которое было приобретено посредством участия в ЖСК*** - срок владения исчисляется с даты внесения супругами паевого взноса в полном объеме.
7. В случае признания судом недействительным договора отчуждения имущества – время нахождения определяется с даты первоначальной госрегистрации;
8. Если право собственности на имущество возникло по решению суда, тогда дата нахождения имущества определяется с даты, следующей за днем вступления в силу решения суда;
9. В случае раздела имущества при расторжении брака, в случае раздела имущества во время брака, в случае перевода имущества из общей совместной в общую долевую собственность – дата определяется с даты первоначальной государственной регистрации;
10. В случае реализации имущества, когда налогоплательщик сначала владел только долей имущества, а затем приобрел полностью объект целиком – датой возникновения собственности считается дата первоначальной государственной регистрации на долю.
    Но, если доли на объект были приобретены в разное время и оформлены разными свидетельствами, тогда дата исчисляется по каждой доле отдельно (на основании каждого свидетельства).
11. В случае, если налогоплательщик продает свою долю, которая была образована в результате объединения других долей в разное время, и эта доля находится в доме, находящемся в долевой собственности других сособственников, который при этом также продается, тогда период нахождения в собственности определяется с даты, когда налогоплательщик получил право собственности на долю впервые.
12. При реализации земельного участка, который принадлежал нескольким лицам и был разделен на доли, период нахождения в собственности определяется с даты регистрации вновь созданного участка. При этом, в случае, если в результате выдела долей, внешние границы первоначального участка не поменялись, рекомендуется уточнить позицию «своей» налоговой инспекции по поводу возможности применения вычета.
13. При объединении нескольких квартир в одну (единый объект) без изменения размера общих границ исходных квартир, дата отсчитывается исходя из даты первоначальной регистрации в собственность налогоплательщика исходных квартир (Письмо Минфина России от 18 февраля 2019 г. N 03-04-05/10010).

Выделяется 2 режима общей собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ:

1. совместная (без распределения по долям);
2. долевая (с конкретным распределением по долям)

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, вычет предоставляется в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме расходов на его приобретение (в зависимости от вида имущества и выбора налогоплательщика) в отношении всего объекта.
Вычет при этом можно распределить в любой пропорции.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме подтвержденных расходов на его приобретение в отношение всего объекта. 

Если налогоплательщики при реализации имущества, находящегося в долевой собственности, выбирают вычеты в размере 1 000 000 рублей или 250 000 рублей (в зависимости от вида продаваемого имущества), для того, чтобы каждый смог получить вычет по 1 000 000 или по 250 000, необходимо:

• Если право собственности на объект оформлено одним свидетельством, тогда данный объект необходимо продать разными договорами купли-продажи;
• Если право собственности на объект оформлено разными свидетельствами, тогда данный объект можно продать одним договором купли-продажи, но с указанием каждого продавца, как продавца своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи.

В таких случаях, каждый получит вычет в размере 1 000 000 или 250 000 рублей.

Часто бывает так, что в одном году физлицо продает одно имущество и покупает другое. В таком случае можно применить оба вычета (вычет при продаже имущества и вычет на покупку (при покупке жилья, земельных участков под ИЖС).

Оба вычета, при этом, можно применить ко всем доходам.

Пример расчета НДФЛ при покупке и продаже жилья в одном году:

Таким образом, в рассматриваемом примере, Иванов И.И. не только не должен уплачивать налог в бюджет, а он еще и имеет право на возврат из налоговой инспекции 117 000 рублей.